El régimen de propiedad horizontal es un sistema especial diseñado para aquellos propietarios que poseen una sección exclusiva dentro de un edificio o conjunto de edificaciones. Además, les otorga un doble rol: por un lado, son dueños exclusivos de su departamento o sección específica, y por otro, comparten la propiedad de áreas comunes y servicios del edificio. A este tipo de propiedades se les conoce en el sistema legal como “régimen de propiedad exclusiva y común.”
Para asegurar una convivencia armoniosa y una gestión efectiva tanto en áreas privadas como en las comunes, la ley exige que se establezcan reglas claras. Estas normas, conocidas como reglamento, definen los derechos y obligaciones de cada propietario bajo este régimen, garantizando así un uso óptimo y equitativo de la propiedad. ¿Qué te parece? Ahora bien, el reglamento se convierte en una herramienta esencial para mantener el orden y proteger los intereses de todos los involucrados.
Ley 27157
Para ubicarnos en el escenario, debemos entender que la Ley 27157 es la Ley de Regularización de Edificaciones del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, publicada en la página oficial del diario oficial El Peruano el 20 de julio de 1999.
Esta Ley 27157 ha sufrido sucesivos cambios y estas normas fueron principalmente:
- Decreto Legislativo 1595 de regularización del derecho de propiedad, de las características físicas de los predios urbanos, de habilitaciones urbanas y de edificaciones.
- Decreto Legislativo 1568 del régimen de la propiedad horizontal.
Decreto Legislativo 1568
El Decreto Legislativo 1568 sobre el Régimen de la Propiedad Horizontal tiene la finalidad de fomentar una adecuada convivencia entre los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, por lo cual contribuye a una mejor gestión y aprovechamiento de la edificación en su conjunto.
Los copropietarios no deben olvidar que el Reglamento de Propiedad Horizontal es público y las copias las pueden solicitar en la Notaría. Sin embargo, también lo pueden solicitar a la inmobiliaria al momento de adquirir la vivienda. Asimismo, la firma que administra el edificio debería tener una copia del reglamento.
¿Quién redacta el reglamento de propiedad horizontal?
El reglamento de propiedad horizontal regula los derechos y deberes específicos de los propietarios de los edificios sometidos a este régimen, es formal y solemne, pues se eleva a escritura pública.
Por tanto, es recomendable que el reglamento sea redactado por un abogado inmobiliario, que es el especialista para estos casos. El abogado es quien permitirá que las decisiones de la Junta se expresen sin ambigüedades en el documento final. Nosotros como agentes inmobiliarios trabajamos de la mano con los abogados inmobiliarios.
¿Cómo hacer un reglamento de propiedad horizontal?
La elaboración del reglamento debe realizarse en concordancia con lo exigido por la ley, ya que, si bien es cierto que el contenido del reglamento está determinado por la voluntad de los propietarios, estos últimos no pueden obviar los requisitos legales.
Los requisitos legales por considerar los podemos resumir de la siguiente manera:
- Determinar de la unidad inmobiliaria matriz, señalando las áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinado los bienes y servicios comunes.
- Los derechos y obligaciones de los propietarios.
- Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes.
- Los reglamentos especiales sobre obras, usos propaganda y otros.
- La relación precisa de los bienes comunes.
- La proporción de participación que le corresponde a cada propietario en los bienes comunes.
- Los porcentajes de participación que le corresponde a cada propietario en los gastos comunes, los cuales deberán ser proporcionales al porcentaje de participación que tienen en los gastos comunes.
- El régimen de junta de propietarios, sus órganos de administración, sus facultades y sus atribuciones.
- Señalar lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quorum para las votaciones, acuerdos y funciones.
- Cualquier otro pacto lícito.
Con la finalidad de facilitar la elaboración de reglamentos motivando así también el saneamiento del título de propiedad, el ejecutivo, promulgo hace unos años un modelo de reglamento interno en el cual se incluyen los puntos que menciona anteriormente y pueden encontrarlos con facilidad. Sin embargo, les reiteramos la necesidad de contar con el asesoramiento de profesionales especializados para no cometer errores.
Nueva Ley de Propiedad de Edificios y Condominios en Perú
Con fecha 17 de julio del 2024, se publicó en el diario el Peruano la Resolución Ministerial No. 242-2024-VIVIENDA relacionada con el Decreto Legislativo N° 1568 enfocado en mejorar la convivencia entre propietarios de diferentes tipos de unidades inmobiliarias, como edificios y galerías, centros comerciales y viviendas tipo clubes de playa, donde coexisten varios propietarios que se benefician del uso de áreas compartidas.. Así tenemos:
- Registrar a los deudores en el REDE (Registro de deudores de cuotas de mantenimiento)
- Revisa los actos jurídicos inscribibles del régimen de propiedad horizontal.
- Vecino que no cumple las normas de convivencia será sancionado. Estas sanciones pueden ser pecuniarias o no pecuniarias, pero no podrán limitar al propietario de su unidad inmobiliaria y deberán ser proporcionales a la falta cometida.
- Los propietarios informarán sobre la venta de sus unidades inmobiliarias a la Junta de propietarios, y se establece un procedimiento para inscribir deudas en registros públicos si un propietario se retrasa en el pago de cuotas.
- Registro de Administradoras de Edificaciones (RAE)
Aquí te dejo el Decreto Legislativo 1568 completo para que lo puedas revisar con mayor detalle.
Ahora bien, si estás pensando en comprar un departamento y en consecuencia ser parte de la propiedad horizontal, no dejes de contactarnos.
Será un placer ayudarte.
